榆政發〔2015〕12號

各縣區人民政府，市政府各工作部門、各直屬機構：

為全面貫徹落實國家近期連續出臺的穩定住房消費政策，促進全市房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，現提出以下意見。

一、科學編制住房發展規劃

各縣區人民政府、市直相關部門要根據本地區城鎮化發展進程、商品房和保障性住房實際需求，科學編制符合當地發展的商品房、保障性住房發展規劃和年度供應計劃，并依據計劃有序調節房地產開發節奏、規模。

二、積極引導住房合理消費

（一）調整購買商品房的不必要限制性規定。各縣區人民政府、市直相關部門單位對居民(含外地居民)在本地區購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網簽）、納稅、貸款和房屋權屬登記時，不再對其家庭擁有住房情況進行查詢。

（二）加大存量商品房促銷力度。各縣區人民政府要鼓勵和支持機關、企事業單位團體購買商品住房，特別是鼓勵企業購買商品住房用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。

（三）全面落實購房落戶政策。各縣區人民政府要全面落實購房落戶政策，農村居民到城鎮購房的，即可在房屋所在地辦理本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續。其子女享受購房居住小區所在招生片區居民子女教育的權利，享受城鎮居民基本衛生服務。

（四）明確普通商品住房面積標準。單套套內建筑面積在144平方米以下（含144平方米）的商品住房。

三、加大金融貸款支持力度

（一）積極支持居民合理住房貸款需求。金融機構要降低按揭貸款門檻，降低首套、二套房首付比例，統一執行基準利率。對購買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性住房貸款，執行首套住房貸款政策；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性住房貸款，最低首付款比例調整為不低于40%。金融機構要在各類貸款中優先滿足購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

（二）繼續支持房地產開發企業合理融資需求。金融機構要在風險可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，滿足在建、續建項目的合理融資需求。

（三）鼓勵支持房產信貸。金融機構要在辦理個人按揭貸款和房地產企業貸款業務時，采取各種方法措施，努力縮短放款周期。各縣區人民政府、市直相關部門要對積極支持保障性住房、房地產開發建設貸款的銀行，優先安排項目資金、住房公積金、住房專項維修資金、預售資金存儲,利用存款杠桿效應撬動銀行貸款。

（四）加大監管力度。市人行、市銀監局要加強對各商業銀行、房地產金融服務機構的監督和管理，規范經營秩序，提升金融機構服務水平。

四、加大住房公積金貸款支持力度

（一）放寬住房公積金支取條件。家庭直系成員（包括本人、配偶及雙方父母、子女）中任何一人購買普通住房的，經本人同意并能夠提供有效證明，均可提取直系其他家庭成員的住房公積金。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在當地無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金用于支付當年房屋租賃費用。

（二）合理確定貸款條件、額度和期限。職工連續足額繳存住房公積金6個月以上（含6個月），可申請住房公積金個人住房貸款；首次使用住房公積金貸款購買自住住房的首付款比例不低于20%，對已使用過一次住房公積金個人貸款并已結清相應購房貸款的繳存職工，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，建筑面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%，90平方米以上的首付比例為30%，貸款利率不上浮。購買二手住房貸款額度不超過房屋屆時評估價格的80%。單筆貸款最高額度為50萬元。貸款期限延至法定退休年齡后1-5年。

（三）降低貸款相關費用。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，減輕貸款職工負擔。

五、加大稅費政策支持力度

（一）減輕住房交易負擔。個人購買2年以上（含2年）普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。

（二）加大房地產開發企業出租住宅有關稅費減免力度。房地產開發企業將未售的商品住房租賃給居民居住使用的，根據房屋租賃合同等有效證明材料，當地政府可結合租賃期限的長短，免收全部或部分基礎設施配套費。

（三）合理調整契稅稅率。稅務部門要按各區域實際成交價格征收契稅，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超出拆遷補償款的，對超出部分征收契稅。

（四）準確認定公寓式房屋居住屬性。城市規劃用途為商業或其他非住宅性質的公寓房，但實際為住宅用途房屋的用水、用電、用氣、用熱價格按照住宅房屋標準執行；建設、銷售、使用上述房屋過程中需繳納的各種稅費均按住宅房屋收取。已經審批為商品住房的房地產開發項目，在辦理土地權屬登記時，土地使用年限均按70年辦理。

（五）緩交房地產開發項目相關收費。基礎設施配套費、防空地下室異地建設費、水土流失保持費、勞保統籌費等涉及房地產開發的收費項目，房地產開發企業在繳納50%費用后即可辦理建設工程施工許可手續，剩余50%款項在辦理項目竣工驗收時全部交清。

六、拓寬商品房與保障性安居工程融通渠道

各縣區人民政府要積極探索解決商品房存量過大和保障房新建、棚戶區改造困難的矛盾，利用好保障性安居工程方面的政策和資金，打通保障房建設和商品房市場的通道。一是政府購買市場存量房實施保障、安置；二是政府搭建平臺發放補助金，引導保障對象自行購買或租賃市場房源實施保障；三是政府向搬遷群眾發放資金，鼓勵其自行購買存量房安置。

七、優化住房及用地供應結構

各縣區人民政府、市直相關部門要在調查分析的基礎上，根據實際情況，重新調整基準地價。要合理控制普通商品住房用地，確保保障性住房用地。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的縣區適當減少或暫停住宅用地審批。榆林市區、神木、府谷現有房屋保有量較高，從2015年起嚴格控制新建商品房項目審批。國土資源、住房城市建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目的開發建設。尚未開工房地產項目用地可轉變用途，調整規劃建設條件用于公共租賃住房建設的，國土資源部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。對購買在建、已建成商品住房用于公共租賃住房的，重新簽訂土地出讓合同，明確土地分攤、地價款核算等事項。尚未開工房地產項目改變宗地用途，或整體購買在建、已建成商品住房項目用于公共租賃住房，符合劃撥用地條件的，應重新辦理劃撥用地手續，核發劃撥用地決定書。 

八、規范市場秩序，優化發展環境

（一）建立科學、合理監管體系。各縣區人民政府、市直相關部門要根據當地實際情況，建立科學、合理的監管體系，避免在房地產市場監管流程中出現監管漏洞。

（二）規范商品房銷售和進戶環節收費。強化房地產市場監管，規范商品房銷售和進戶環節收費行為。今后，新建商品房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設安裝費用，一律計入新建住房開發建設總成本，開發企業不得在房價外向購房者另外收取。

（三）規范道路停車秩序。交警部門要加強對非法占用道路停車行為的監督檢查，嚴格管理。物價部門要合理制定車位收費標準，引導住戶進入小區停車位停車，充分發揮現有道路設施功能，提高道路服務水平，保障道路安全和暢通。

（四）嚴禁亂收費行為。各相關部門不得收取或變相收取自來水主管道工料攤銷費、高可靠性供電費及間隔費、集中供暖管網建設費。

（五）嚴厲打擊惡意上訪、纏訪行為。公安及相關部門要嚴厲打擊影響黨政機關正常辦公和企業正常施工建設、經營秩序的惡意上訪、纏訪行為。

（六）加強房地產開發行業監管。從2015年9月起，全市范圍內嚴格控制新審批房地產開發企業,對現有的房地產開發企業進行全面清理整頓。鼓勵經營、信譽好的大型房地產開發企業重組、兼并運營狀況差的房地產開發企業，適度降低困難企業項目轉讓條件，并給與稅費減免支持。同時，加大房地產企業監管力度，對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為以及違反有關資質管理規定的企業，要依據相關政策法規及時處罰。

九、簡化程序、提高效率

（一）加快審批進程。各級相關部門單位對房地產開發項目涉及土地供應、規劃審批、施工許可、預售許可、竣工備案、登記辦證等事項，要簡化行政審批環節和辦事程序，提高辦事效率。

（二）加快房地產竣工項目驗收。要對規劃建設項目規模較大、分期建設的房地產開發項目，實行分批分幢驗收。竣工項目經過規劃、消防、環保、竣工備案等驗收合格后即可分幢辦理房屋產權登記手續，待規劃建設項目全部建成竣工后再進行綜合驗收，綜合驗收時限為15個工作日。在項目驗收過程中，除執行國家有關法律法規外，不得增設任何附加條件。

（三）加快基礎設施和公共服務設施配套建設。各縣區人民政府、各相關部門單位要進一步加快商品房小區周邊的道路、供氣、供水、供暖、教育、醫療、社區服務等配套設施建設，確保與商品房建設同步竣工使用。對新建小區比較集中，但基礎設施尚未完善的區域，要優先考慮，限期完成基礎設施和公共服務設施配套建設。

（四）全面清理拖欠企業工程款行為。各級各相關部門單位要加快支付拖欠企業各類工程款，緩解企業資金壓力。

十、集中解決榆林市區辦證歷史遺留問題

榆林市區房屋產權登記歷史遺留問題多、涉及面廣、情況復雜，為了提高房屋產權登記辦證率，增加居民財產性收入和加快現有房屋的流轉，本著尊重歷史、面對現實、分門別類、區別對待的原則，市房屋產權登記部門在解決房屋產權登記歷史遺留問題時按以下政策執行：

（一）個人自建房。有原榆林市（現榆陽區）城建等相關單位批復，取得土地使用權證，不占道路紅線并確認四鄰事實清楚的，予以權屬登記。

（二）單位集資、合作建房項目。2006年8月4日之前已經立項動工，并已辦理國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，經綜合驗收的項目，補繳交易、稅費，予以權屬登記。

（三）村集體返還土地上建設的房屋。取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，確系分配給本村村民，由鄉（鎮）、村出具分配花名冊，分割土地，予以權屬登記。與開發企業合作部分土地出讓給開發企業的，繳納相關稅費，予以權屬登記。

（四）房地產開發企業超規劃開發建設的房產。取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證，超規劃部分經規劃等相關部門予以認定或按有關規定予以處罰，并補繳相關稅費，予以權屬登記。

十一、利用市場存量房，大力培育和發展房屋租賃市場

各縣區人民政府要鼓勵市場上成立住房租賃的專業經營機構，通過長期租賃或購買社會房源，直接向社會出租。積極引導住房租賃經營機構從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務。要大力支持房地產開發企業將其持有的房源向社會出租，推動房地產開發企業由單一銷售經營模式向租售并舉模式的轉變。也可以與住房租賃經營機構合作，建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。

十二、加快信息系統建設，強化房地產市場監測和輿論引導

（一）完善商品房信息系統。各縣區人民政府要根據住建部《關于建立全國房地產交易信息日報制度的通知》要求，加快信息系統建設。神木、府谷、定邊、靖邊、橫山縣必須獨立建成新建商品房網上簽約備案系統、二手房網簽交易系統；綏德縣、米脂縣、清澗縣、佳縣、吳堡縣、子州縣與市上共用新建商品房網上簽約備案系統、二手房網簽交易系統。

（二）健全市場監測和風險防控機制。各縣區人民政府要建立房地產市場聯席會議制度。定期分析研判房地產發展趨勢，準確把握房地產市場走勢，全面、及時發布土地供應、住房供應、房價變動等市場信息，提高房地產政策措施的預見性。建立風險預警機制，制定防范風險預案，確保房地產市場平穩健康發展。

（三）加強輿論宣傳。宣傳部門要加強房地產市場調控政策宣傳，指導媒體全面、客觀、公正地報道房地產市場情況，引導群眾樹立正確的住房消費觀念，營造良好的市場輿論氛圍。

本意見自2015年9月8日起施行，有效期至2017年9月7日。各縣區人民政府結合當地實際，制定具體實施意見。

榆林市人民政府

 2015年9月8日